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リバースモーゲージ活用術 Vol.9 底地って何? 購入するメリットとは

底地
「底地」という言葉をご存知でしょうか。
地主に借りた土地に自宅を建てて住んでいる場合、まれに地主や不動産会社から底地購入の話を持ちかけられることがあります。
底地は一般的な土地や不動産と比較して権利関係の複雑さから敬遠されがちな土地ですが、その土地を借りている借地人にとっては、自分の土地にできるという点にメリットがあります。
そこで今回は、底地購入のメリット・デメリットなどについて紹介いたします。

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■底地とは? 購入を持ちかけられたらどうすべき?
■底地購入のメリット・デメリット
■リバースモーゲージを活用することで底地購入
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底地とは? 購入を持ちかけられたらどうすべき?

土地の持ち主と建物の持ち主が異なる土地で、借地権が設定されている土地全般が底地と呼ばれます。
借地人は地代を払って土地を借りている立場ですが、借地権はかなり強い権利であり、地主は正当な理由なく借地人を追い出すことができません。
借地権がある限り土地を自由に利用することができないので、「不完全所有権」と言われることもあります。
借地契約は長期に渡ることが多く、古い契約の当事者が死亡したり相続が繰り返されたりするとさらに権利関係が複雑になってしまいます。

このような理由からプロである不動産業者でも取引をためらいがちなので、地主が早期売却を希望してもなかなか買い手が見つかりません。ただし、借地人が買う場合はメリットがありますので、できるだけ高い価格で売りたいと思う地主は広く買い手を探す前にまず借地人に買い取りを持ちかけます。

一般的にはデメリットばかりに見える底地ですが、借地人にとってはさまざまなメリットが見いだせる土地です。
さらに、底地が売買の難しい土地であると把握していれば、借地人は有利に交渉を進めることができます。
底地購入を持ち掛けられたのなら、長年暮らして慣れ親しんだ土地を相場より割安で手に入れられるチャンスかもしれません。
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底地購入のメリット・デメリット

底地を購入する一番大きなメリットは、自宅の資産価値の評価が上がることです。

底地に建つ家に住み続けるには、将来にわたって地代を払い続けなければいけません。
物価が上がれば地代が値上がりする可能性もありますし、収入が減って生活が苦しくなり地代の支払いが負担になるかもしれません。
そんなときは家を売却して引っ越しすれば、と考えるかもしれませんが、これもなかなか難しいのです。

土地と違い、築年数の経過した建物の資産価値は大きく評価が下げられてしまいます
また、借地権付きの建物を売却するには、地主の承諾が必要です。
いざ家を売却しようとしても、思うような値がつかなかったり地主との話し合いに失敗したりして、売却を諦める人もいます。
介護施設に入居するために家を手放したい、相続人がみな遠方に住んでいるので家を売却して現金を分けたい、そんなときに大変困ってしまうのが底地に建つ家の難点です。
借地人による底地の購入には、このような将来の不安に備えるメリットがあります。

土地の購入にはまとまった資金が必要であり、購入後も固定資産税・都市計画税などの支払いが発生するなど金銭的な負担がゼロではありません。
また、土地の売買は大きな金額の動く取り引きであり、権利関係が複雑な土地であれば深刻なトラブルに巻き込まれるリスクも伴います。
土地購入の交渉で地主との関係が悪化し「黙って地代を払い続ければ平和に暮らし続けることができたのに」と後悔しないよう、不動産業者を間に入れて慎重に話を進めることをおすすめします。
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リバースモーゲージを活用することで底地購入

お世話になった地主さんのご意向やご自身の将来のことを考えて、ぜひ底地を購入したいと思っても、購入資金のことを考えると手が出せないという方も多いのではないでしょうか。
老後に差し掛かる年齢から住宅ローンを利用するのは非現実的、だからといって貯蓄を取り崩すと将来の生活に不安が残りますね。
そのような場合は、ぜひリバースモーゲージをご活用ください。

リバースモーゲージは自宅の不動産を担保に借り入れを行い、生前の返済は金利のみで死亡後に不動産を売却し元金を返済する仕組みです。
先に述べたとおり、底地に建った建物のみだと資産価値の評価が低くリバースモーゲージを利用しにくいのですが、底地を購入すると評価が高まりリバースモーゲージの利用幅が広がるメリットがあります。

例えば、底地の購入を持ちかけられたものの、底地を購入してしまうと預金がほとんどなくなってしまうといった場合。
底地の購入費用として預金から1,000万円を支払い、いざというときのためにリバースモーゲージで1,000万円の融資を受けることで、余裕をもって土地を購入できます。
契約者がお亡くなりになったあと、相続人は元本の1,000万円を返済する必要がありますが、仮に自宅(土地・建物)が2,000万円で売れたなら、元本の1,000万円返済後も相続人に1,000万円の現金を遺すことができます。

底地の購入をお考えの際は、まずはリバースモーゲージで試算し、現在お支払いの地代と比較してメリットがあるかどうか確認してみてはいかがでしょうか。

★こちらの記事もあわせてお読みください。
老後資金の準備方法
URL:https://www.tokyostarbank.co.jp/education/asset/20181101_4.html

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