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民法から見る「充実人生」の“危険・デメリット・リスク”の真偽は? 理解すれば怖くないリバースモーゲージ

充実人生 危険
リバースモーゲージで有名な東京スター銀行の「充実人生」というキーワードをインターネットで検索すると“危険、デメリット、リスク”といった単語が 表示されることがあります。今回はそれらについて解説します。

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■まず商品内容を理解することが大切
■民法から見る「充実人生」の商品内容
■理解すれば「リバースモーゲージ」は怖くない!
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まず商品内容を理解することが大切

東京スター銀行の「充実人生」はリバースモーゲージ商品として業界No.1の実績(※2019年リバースモーゲージ累計融資残高〔東京スター銀行調べ〕)を誇る商品で、着実に契約数を伸ばしています。
リバースモーゲージは自宅を担保にしてお金を借りることができる商品ですが、お借り入れの上限額となる貸出極度額が「物件価格よりかなり低くなってしまうので損」、といわれる場合があります。しかし、これには理由があります。
東京スター銀行「充実人生」の場合、契約者保護の観点から、ご融資し過ぎないように、最終的には自宅売却代金の一部で返済できると想定される金額を上限としています。

また、事情に関わらず返済が困難になると、生前でも自宅を手放さなくてはならなくなる可能性がある、といわれることもあります。
東京スター銀行「充実人生」では、ご返済を延滞されても、すぐに物件の競売を行うわけではありませんのでご安心ください。

次に、民法の視点から、東京スター「充実人生」を解説していきます。
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民法から見る「充実人生」の商品内容

それでは「充実人生」の商品内容について、民法の視点で考えてみましょう。

(1)推定相続人の同意を取る必要性
「充実人生」をはじめとしたリバースモーゲージは、契約者がお亡くなりになった後に、預金、保険、自宅売却代金などで借入金を一括返済する商品です。
そのため推定相続人(相続人になる可能性のある人)にとっては、相続される可能性のあった資産を受け取れなくなったり、大幅に減らされてしまったりする可能性があります。
推定相続人の同意がないまま契約を結んでしまうと、後々トラブルが発生する恐れがある、ということです。
リバースモーゲージを取り扱う金融機関では、推定相続人の同意をご契約の条件としていることが多く、東京スター銀行「充実人生」も相続人の同意が必要となります。

民法では、相続人となることができるのは被相続人(=契約者)の配偶者と血族(被相続人の子ども、親、兄弟姉妹)と定められており、その範囲と優先順位も決められています。
配偶者は必ず相続人になり、血族は優先順位が高い人が相続人になります。

同順位の人が複数いる場合は、全員が相続人となります。また先順位の人がいる場合は、後順位の人は相続人になることはできません。

(2)抵当権(根抵当権)を理解する
リバースモーゲージでは、自宅を担保に入れてお金を借ります。金融機関はこの契約の証として、「抵当権(根抵当権)」というものを設定します。

民法の第369条では、抵当権とは「債権者が債務者より債務の担保に供した目的物について他の債権者に先立って自己の弁済を受けることができる権利」としています。
他人からお金を借りるときに不動産などをその担保として確保しておくためのもので、返済できなくなった場合などには、その担保物件を処分することができます。
また、民法の第296条にて、「留置権者は、債権の全部の弁済を受けるまでは、留置物の全部についてその権利を行使することができる」とされ「抵当権についても準用する」とされています。

なお、リバースモーゲージでは、抵当権ではなく「根抵当権」が設定されます。
民法第398条の2にて、「一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保する」ための抵当権 のことを根抵当権としており、抵当権は住宅ローンなど担保の対象となる借り入れが一度だけの場合に使用されますが、根抵当権はリバースモーゲージや会社の取り引きなど、極度額の中で何度も借り入れができる場合などに用いられます。

この抵当権により、1万円を借りても、1,000万円を借りても契約者がお亡くなりになったあとに自宅を取り上げられる危険性がある、と強調しているWEBサイトなどもありますが、東京スター銀行「充実人生」では、契約件数の約1/3が配偶者によるお借換え、約1/3が相続人の方による返済、約1/3が物件の売却益の一部で返済という実績があり、代物弁済になったケースは十数年で数件しかありません。

(3)期限の利益を理解する
お金を借り入れた人には、民法136条で「期限の利益」が与えられています。簡単にいうと、借り入れたお金は、支払いの期限までは返さなくてもいいということです。

それでも一定の事由に該当し、期限の利益を失った場合には、返済期限が到来しなくても、借入金全額を一括返済しなければなりません。

期限の利益を喪失する事由としては、
・債務者が破産手続き開始の決定を受けたとき
・債務者が担保を滅失させ、損傷させ、または減少させたとき
・債務者が担保を供する義務を負う場合において、これを供しないとき
などです。

たとえば、債権者である金融機関にだまって建物を勝手に取り壊した場合などが該当しますが、自宅を担保に融資を受けているのですから、これは当然のことといえます。

また、火災で自宅を焼失した場合などですが、東京スター銀行「充実人生」をはじめとしたリバースモーゲージの多くは、火災保険に加入することが契約条件となっていますので、その保険料で対処することができるでしょう。

その他、返済が長期間滞った場合にも期限の利益が失われることがありますが、東京スター銀行「充実人生」の場合、毎月の支払いは使った分の利息のみとなりますので、無計画にお金を散財しない限り、そのような状況になることはないと思われます。
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理解すれば「リバースモーゲージ」は怖くない!

東京スター銀行「充実人生」に限らず、リバースモーゲージにはあらかじめ理解しておくべき注意点もありますが、上手に活用すればシニア世代にとって非常にメリットのある商品です。
下記のような状況にある方には特におすすめです。

・自宅を相続する必要がない(相続人がいない)
・自分が生きているうちに財産を使い切りたい
・東京スター銀行「充実人生」をはじめとしたリバースモーゲージを利用することについて、相続人全員が同意している
・不測の事態にも対応できる資金を、ある程度用意できる

デメリットや注意点を含めた商品内容をあらかじめ理解しておけば、リバースモーゲージは怖いものではありません。
賢く利用すれば、シニア世代の強い味方でもあります。ご家族とも相談の上、上手に活用しましょう。

★こちらの記事もあわせてお読みください。
リバースモーゲージの不安を解消!メリットと注意点
URL:https://www.tokyostarbank.co.jp/education/asset/20181101_13.html

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