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リバースモーゲージ活用術 Vol.1 住宅ローン返済編

リバースモーゲージ 活用術
「自宅という不動産はあるものの、年金以外の現金収入がなく、老後の生活費に困っている」

「住宅ローンを組んでマイホームを購入したのはいいが、定年退職後もローンの支払いが続き、ただでさえ老後の生活資金に不安を持っているのに、家計を圧迫し続けている」

人生100年時代と言われる中、シニア世代からこのようなお悩みをよく耳にします。

そこで今回は、

・自宅を活用して老後資金を調達する方法
・住宅ローンの月々の支払額を大幅に減らせる方法

という2つの方法について詳しく紹介いたします。

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■自宅を活用して老後資金を調達するさまざまな方法
■住宅ローンをリバースモーゲージで借り換える
■月々のローン支払いが大幅に減少して老後生活が豊かに!
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リバースモーゲージ活用術

自宅を活用して老後資金を調達するさまざまな方法

自宅に住み続けながら老後資金を調達する方法には、主に3種類あります。

●リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは自宅を担保として金融機関から融資を受ける方法です。

メリットは、
・自宅を担保として融資を受けるので、自宅に自己名義のまま住み続けることができる
・契約終了時(通常は契約者がお亡くなりになったとき)まで元本返済の必要がないので、返済期限を気にする必要がない(利息も契約終了時まで支払いを猶予されるタイプもあります)
・契約終了時は生命保険や預金等でご返済、担保物件である自宅を売却してご返済することもできる
・融資を一括で受け取る、年金のように毎月分割で受け取る、借りられる限度額(融資極度額)のみを決めておき必要なときに借りる、といった方法があり、自分に最適な受け取り方を選ぶことができる
といった点があります。

一方デメリットとしては、
・変動金利なので金利が上昇するとご返済額が増えてしまう
・自宅の担保評価額が下がると、借りられる金額が少なくなってしまう
といった点があげられます。

●リースバック
リースバックとは自宅を売却して資金を得た後、買い主とリース契約を結び、賃料を払いながら自宅に住み続けるという方法です。

・契約により得た資金を事業資金としても利用できる
・リバースモーゲージよりも契約条件のハードルが低い
というメリットがある反面、
・自宅の名義が自分から他者に移動してしまう
・自宅に住み続けるためには家賃を支払い続けなければならない(家賃が支払えなくなったら住み続けることはできない)
というデメリットがあります。

●マイホーム借上げ制度
マイホーム借上げ制度とは、自宅を「一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI)」経由で第三者に貸して、賃料収入を得るという方法です。

空室が発生しても賃料は保証され、終身の家賃収入が見込めるというメリットがある反面、
・賃料が近隣相場よりも安く設定されてしまう傾向にある
・入居者による一定のリフォームを認めなければならない
・場合によっては耐震補強などのリフォーム費用がかかる場合がある
といったデメリットがあります。

また、あくまで家賃収入のため、リバースモーゲージやリースバックのようにまとまった資金を準備することはできません。

住宅ローンをリバースモーゲージで借り換える

定年退職後も住宅ローンの残金が残っている場合、リバースモーゲージを活用して住宅ローンの借り換えを行うという方法があります。
リバースモーゲージで金融機関から融資を受け、その資金で住宅ローンの残金を一括返済するわけです。

この方法のメリットは、「元本の支払いを契約終了時(通常は契約者がお亡くなりになったとき)まで先送りできること」という点。
リバースモーゲージでは通常、契約者が亡くなるまで元本のご返済は不要で、月々のご返済は利息分のみとなっています。
元本については契約者がお亡くなりになったときにご返済しますが、

・預金等でご返済
・生命保険金でご返済
・担保物件である自宅を売却してご返済

といった柔軟な方法を取ることができます。
いわば、リバースモーゲージに借り換えを行うことで、「元利合計分」を分割で支払っていた住宅ローンが、毎月「利息のみ」の支払いに軽減されるということです。

これは定年退職後の、年金に頼る家計を劇的に改善します。
例えば、
・現年齢60歳
・残金1,000万円
・当初借り入れ金額4,000万円
・期間30年
・固定金利 年2%
・元利均等返済、残存期間10年の場合(70歳まで)
というローンを抱えている世帯は、月々のご返済額が「約148,000円」になります。
年金以外に現金収入がない場合、これはかなり厳しい金額です。
リバースモーゲージ活用術
そこでリバースモーゲージで借り換えを行った場合、利息分だけの支払いになるので、月々の支払額を「25,000円(1,000万円×年利3%(参考金利)÷12ヵ月=25,000円)」にまで圧縮することができます(あくまで試算となります)。

このように、リバースモーゲージは住み慣れた自宅に住み続けながら月々のご返済額を大幅に減らすことのできる画期的な選択肢となります。
リバースモーゲージ活用術

月々のローン支払いが大幅に減少して老後生活が豊かに!

自宅を資産として活用して、老後の生活を余裕のある、豊かなものにする方法についてご紹介してきました。

特にリバースモーゲージを活用して住宅ローンの元本返済を先送りする方法は「発想の転換」というべきもので、老後の家計改善の「奥の手」です。

住宅ローンの残金で悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。

★こちらの記事もあわせてお読みください。
リバースモーゲージで老後を賢く豊かに生活する方法
URL:https://www.tokyostarbank.co.jp/education/asset/20181101_16.html

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